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这种房子千万别买!2019香巷开奖现场结果播马

发表时间:2019-10-21

  这篇是力哥南方四城考察报告的下半部分,我们接着说说西南地区的贵阳和昆明(楼盘)。

  首先,云贵小伙伴就别再吐槽自家省城发展比不上人家四川(楼盘)了,成都先天条件太优越,后天政策又比较给力,所以成都不仅是西南,也是整个中国广袤西部的中心,再牵着重庆(楼盘)小手,组成了中国沿海三大都市圈之外的第四个国家级中心都市圈。

  你和成都有啥好比的?最优秀的人才,肯定去北上广深,次一级的,也不太会留在昆明或贵阳,而会选择成都,这是板上钉钉的,没啥好气的,要学会接受现实。

  这三座城市都位于西南一隅,自身实力都不够强,周围都有很多少数民族,最重要的是,都被群山环绕,城市发展受地形限制,“地利”上先天比较吃亏。

  太原(楼盘)和南昌(楼盘)存在感变弱,都是近20年的事,历史上还是很风光的,否则太原不会称“龙城”,南昌也不会誉为“英雄城”,更不会有晋祠和滕王阁了。

  贵州既不沿海,也不靠边,境内又没有大江大湖,虽然省内有18个民族,有不少自治州和自治县,但和隔壁有28个民族,其中15个独有的云南相比,贵州在民族牌上,完全被KO了。

  二是地形全是山,标准的“穷山恶水”,交通非常不便。要致富,先修路,路不通,只能穷。

  所以“夜郎自大”是理所当然,人家夜郞国当时并不知道外面的世界,西汉帝国也不知道夜郞国的存在……这就导致汉人对贵州的渗透和开发,非常缓慢,元代以前都是化外之地,明代设省后,依然土司称大王,动不动就早饭,直到雍正年间恩威并施,才最终完成“改土归流”,这才300年前的事,还不如隔壁云南以昆明-曲靖(楼盘)为中心的滇中滇东地区的开发。

  三是贵州不靠边疆,也一直没得到中央特别强的扶持红利。北京(楼盘)上海(楼盘)动不动就号召党员干部援疆援藏,甚至现在东北也要援,但很少听说援贵的。

  然而最近10年,贵州经济增速非常快,尤其近5、6年,全国经济增速都在明显下调,贵州依然连年保持两位数高增长,特别显眼。

  从人均GDP指标看,贵州今天的富裕程度,排全国倒数第四,超过甘肃、云南和广西。

  要知道,贵州可是全国唯一连半块平原都没有的全山地省区,广东也才刚刚实现这个目标,像河北、山东这样的东部平原省,以及浙江这样的经济发达省,至今都没完成这个目标。

  虽然这样海量的基础设施投资砸下去,肯定不少打水漂,变成”鬼路“,性价比存在很大争议,但如果这钱你不砸,贵州只能永远穷下去,永无出头之日。

  具体到贵阳,这次我花了半天时间逛青岩古镇,半天时间逛贵阳老城区,虽然筑城广场、甲秀楼等几个标志性建筑还挺漂亮的,但整个老城区,依然没给我留下什么特别的印象,整个城市还是比较陈旧。

  贵阳地铁现在只开通了1号线,人气还是有点差,我工作日下午在清水江路站,发现站台几乎一个乘客没有。

  规制很高,是一个集居住、商务、文旅休闲娱乐于一体的综合体,建造了大量商铺、写字楼、LOFT/SOHO公寓和普通住宅,然而人气还是很差,只比我之前造访过的鬼城一般的南昌西站商圈好一点。

  成片的商铺,只有最靠近小区大门口的底层商铺还能勉强维持经营,底层位置偏一点或二三楼的商铺,全部铁将军把门,根本没人租。

  我还特地去地下车库看了下,周末白天,车库一半以上车位都空着,因为大部分房子都成了酒店,真正贵阳当地自住客比例并不高。

  贵阳北站已经开通4年半,梦想城也是在此前后陆续建成,但眼下还处于比较尴尬的状态。

  贵阳北站的位置恰好在老城区和新城区之间,意图串联两个被群山分割的城市片区。虽然老城区观感不佳,但观山湖新区,却给我留下了比较不错的印象。

  不仅因为它的规划起点明显很高,更因为和同期开始规划建设的其他几个新区相比,观山湖人气更足,甚至还会堵车。

  首先,承认自己落后,而且严重落后,按照其他中西部省份不断承接东部制造业产能的常规方式,永远不可能赶超。

  其次,承认自己先天不足,对土地需求特别大的传统制造业,也很难在贵阳有太大的发展空间。

  但贵阳人力成本低,完全可以做服务外包,也就是做呼叫中心,培训客服小妹还是比较容易的,和内地其他二线城市抢生意。

  比如和我合作的一家三方保险机构,就把自己的客服中心建在合肥(楼盘),每次来电都是合肥座机,那里招人便宜嘛。

  北上广深的用人成本太高了,很多技术含量不高的工作,会越来越多转移到内地二线城市,这块肉值得抢。

  一条路子就是配套上金融产业,金融很轻、不占空间、无污染,却又有很高的产值,大数据+大金融是最佳拍档。

  虽然以贵阳的城市级别,金融业就算玩出花了,也搞不出什么大名堂,但只要能打败昆明南宁,成为西南地区仅次于成渝的第三大区域金融中心,贵阳就赢了。

  不少理财老手可能听说过贵阳银行“爽得宝”,前两年,富民银行们还没搞出那么多创新高息存款时,贵阳银行就已经在做了。

  不过话说两头,落后省区要搞金融创新,就是走钢丝,很容易出事。当年昆明市政府也是想积极搞金融创新,结果被泛亚摆了一道,到现在也还是贴在城市脸上的大伤疤。

  还有什么总部经济、会展经济、科创中心、商贸物流中心、新能源汽车制造中心……反正各种高大大的,贵阳市乃至整个贵州省政府,都倾尽全力注入观山湖区。

  还有一条路子就是走绿色发展路径,贵阳本来就有许多青山绿水,现在森林覆盖率更是高达50%,观山湖新区也是我走访过的新区中,绿化覆盖率最高的。连我妈这么挑剔的人,都啧啧称赞。

  “山地公园省、多彩贵州风”,本港台同步报码室这是贵州打出的旅游口号。“地无三尺平”的制约因素,摇身一变,成了整个省都是山地公园了。

  贵州旅游业并不出名,一般外省人能想起的也就黄果树瀑布,2019-10-17用迅雷怎么下载电影时候总是掉网。每次上新闻还是因为干旱断流,和隔壁云南差了老远,但旅游业低污染、高附加值、能大量吸附劳动人口,还能带动上下游全产业链一起发展,也是中国现阶段,市场需求快速增长的朝阳行业。

  除了山多空气好,贵阳还有张王牌:夏天平均气温23度,非常凉快。所以满大街都是“爽爽的贵阳”slogan,贵阳银行才把拳头产品叫“爽得宝”,自家app才命名“爽爽bank”。不懂的人,乍一听,觉得好low…

  贵州全是山,哪怕贵阳市区,同样被各种山脉分割得七零八落,极大限制了贵阳城市发展规模。

  哪怕和老城区离得最近的观山湖区,也被群山隔开,不管公路铁路地铁,都得绕着走,一会儿上山,一会儿进洞。

  贵阳北站的设计更有意思,只有西出口有个大广场,对着新区,而东出口,直接对着高山,根本没任何发展空间。

  除了观山湖,贵阳也在向其他方向扩展新城,但那个逼仄啊,很多房子都只能造在半山坡上,一个山坳子里造一坨房子,看得我真绝望…

  所以对更远的贵安新区,我明确不看好。太远不说,中间一路上还被各种山地切割,真的很难形成一个有集聚效应的大都会。

  太原是晋中盆地向北突出的一个狭长关口,天然战略要道,所以整座城市,未来发展方向一定是往南,别无他途。而贵阳却是四面八方勉强都能走一点,但都很困难。

  重庆整座城市就建在山坡上,但因为扼守长江和嘉陵江交汇处,是四川乃至整个西南与中东部地区的交通咽喉,位置极佳,所以发展出一大奇葩城市,贵阳也不具备这样的条件。

  再比如香港也多山,但九龙和港岛围出来的维多利亚港是天然良港,只要有这个港,香港就有价值。

  再比如成都一直是“两山夹一城”的格局,东边龙泉山限制了城市扩张边界,但龙泉山宽不过10公里上下,跨过龙泉山,东边依然是广袤平原,这就给成都提供了“一山连两翼”,把龙泉山从城市生态边界变成城市绿心的可能性。

  也就是说,贵阳是一座明显能看到天花板的城市,屌丝再怎么逆袭,运气好到爆,也只能勉强拼到中产,永远成不了富人。

  昆明和贵阳都位于云贵高原,但这个高原是亚欧板块受印度次大陆挤压,隆起青藏高原后,顺势向东倾轧,地壳褶皱的产物,所以高原地势西高东低——丽江海拔2400米,大理(楼盘)海拔2000米,昆明海拔1800米,但贵阳海拔只有1100米。

  低纬高原是最适宜人类居住的,因为冬暖夏凉,不容易产生极端气温。其中1500-2000米的高度最舒服,这个气压下,人体感觉很舒服,不干不湿,海拔再低,容易潮湿,海拔再高,容易缺氧。

  贵阳夏天凉爽的道理和昆明一样,这里受准静止锋影响,西南(印度洋)和东南(太平洋601099))吹来的热带季风,会在山坳坳里打转,和也在山里打转的北方冷空气相遇,一下子巫山云雨,哗啦啦下雨,温度下来,自然爽了。

  这和江南、江淮流域,在6-7月间容易形成梅雨季节一个道理,但东部地势低,梅雨一来,气压低,湿度高,人就不舒服,心脏病高血压都容易犯。

  到了冬天,西伯利亚冷空气南下,同样受准静止锋影响,但云贵高原西高东低,冷空气分子比较重,往下走,汇聚到贵州这边,再次和绕不出去的暖湿气流交会,还是巫山云雨。

  由于贵州(包括川南)这头背了锅,昆明那头就容易在冬天形成万里无云的大晴天,日照(楼盘)充分,冬天就比较暖和,所以才叫“春城”。

  当然,整个云南,像昆明这样冬暖夏凉的好地方还有很多,在那些鸟不拉稀的小地方盖的养老度假屋,我是劝大家别买,一点稀缺性没有。

  只有年纪大的人,才对寒冬酷暑特别在意,容易引发心脑血管疾病。每年三伏天,上海各大医院挤满了吊盐水的老头老太,但年轻人还在篮球场上挥洒汗水呢——我的青春我做主,来瓶雪碧,刺激一夏?

  而对中年人来说,上有老,下有小,有几个人能财务自由,不用工作,整个冬夏两季都跑去度假房里躺尸?

  但老人身体硬朗还问题不大,可年纪上去了,早晚得病倒,到时优质医疗资源能否触手可及,才是最刚的刚需。

  不管是山坳坳里的还是海边的养老度假房,医疗都是短板。难道气温合适空气好,老人就不会得病?

  反正我是一直反对大家投资这种山景海景度假养老房,你以为又能自住度假,又能投资升值,一箭双雕?

  别的不说,光是深圳(楼盘)盐田那些造在山上的海景豪宅,也都成了烫手山芋。

  云南有很多山间坝子和湖边平原,最大的一块,就在滇池东北方向,也就是昆明。

  所以昆明的情况,就和太原有点像,往北走,到盘龙区已是尽头,只能沿着滇池东岸,一路往南发展。

  虽然边上也都是山,但作为一座城市,已有相当大的完整连续平原地带可做开发,比贵阳好太多了。

  前几年楼市下行,出了一大堆烂尾楼,坑了好多投资客。我在网上看到说,昆明最牛烂尾楼叫晶彩100,已经烂尾快20年了。

  据说昆明豪宅大多集中在滇池附近的西山区,但这附近烂尾楼也不少。这次我特地到位于昆明二环和滇池核心风景区之间的新晋网红景点“公园1903”看了下,号称“昆明新地标”、“城市活力中心”。

  实话实说,这规制,这颜值,放一线城市,也能把人惊艳到,但人气依然不足,里面硕大的儿童乐园门可罗雀。

  我的初步印象是:虽然昆明老城区,无论体量还是面貌,都远在贵阳之上,但这些年却不断被贵阳赶超,我觉得昆明父母官,应该反思下,怎么会把那么好一手牌打成这样。

  至于呈贡新区和滇中新区,这次时间关系,我没机会实地看看,这里就不给建议了。

  如果非得投一个,我选昆明,毕竟天时地利再过100年也不会变,人和这东西就说不准了。

  昆明天然有更多旅游资源,气候更适合发展旅游地产,云南本身面积、资源和人口都比贵州高出一截,还同缅甸、老挝、越南三个东盟国家有边界,天生就是重要的边贸中心。

  但要注意,一线城市房价天花板和当地人收入关系不大,金融属性更强,但二线,尤其是昆明、贵阳这样的弱二线,购买力主要来自本地,当地居民的收入水平和房价长期走势关系就很大。

  今天贵阳和昆明社平工资差不多,但昆明房价普遍比贵阳高出30%-50%,光从这个维度看,昆明有点贵了。

  对了,很多昆明人都很在意泛亚铁路,毕竟中国这头的枢纽在昆明,觉得这是昆明逆袭和房价上涨的机会。

  泛亚铁路计划要穿越东盟7国,每个国家国情都不一样,高铁能不能建,什么时候建,多久能建好,是不是能交给中国人建,中间太多未知数。

  尤其是走越南的东线,这么重要的纵贯全国南北的交通大动脉,要交给中国人建造打理?越南国内民族主义者不上街才见鬼了~

  因为考察楼市,我多次去过曼谷,泰国人嘴里说的工作计划,和实际工作进度之间,要打很大很大的折扣。

  比如曼谷MRT蓝线是唯一一条环线号线号线),东半边早就开通了,西半边,去年4月我去看房时,肉眼都能看到高架站台已造好,电梯之类的硬件也基本搞定,就差最后的软装和审批,当时说去年年底能正式开通。

  官网最新消息是,其中一段会在今年9月试运行,剩下的会在2021年前逐步开通。

  这龟速要放国内,责任人早就fire了,简直就是严重政治事故,副市长都得撸掉~

  好吧,就算N年后高铁通了,昆明到曼谷也要7个多小时,上海到北京4个半小时的高铁已逼近商旅客承受极限。7个小时?还不如坐飞机呢。东南亚廉航多到爆,比你快还比你便宜,我干啥非得坐高铁?

  更重要的是,和曼谷连接的不是北上广深,中国去泰国玩玩玩买买买需求最旺盛的东部沿海地区居民,压根不可能先飞昆明再去泰国,光靠云南自身居民消费力,这条高铁能持续盈利?

  主要是因为东盟10国,5个走陆路,5个走海路,广西同时有陆路和海路与之连接,地利之便更胜昆明。

  未来的存量人口竞争时代,一线和强二线(准一线),依然有足够的资源和能力,往各个方向发展新城新区,2019香巷开奖现场结果播马,而且都还能发展的不错。

  除此之外的其他板块,运气好,或许也能慢慢发展起来,运气差,可能也会沦为鬼城。

  长沙(楼盘)相对比较强,除了梅溪湖中心区,其他方向也可以买,但安全系数可能没有梅溪湖高。

  新区在成熟之前,肯定有这样那样的毛病,但我们看问题得抓关键,梅溪湖是政府倾全力打造的,最好的教育、医疗、产业资源,凡是政府能控制的,都会尽量倾斜。久而久之,自然就超越其他新区了。

  其他城市,也以此类推,你看市政府、大剧院、博物馆、会展中心往哪儿迁,基本哪里就是未来新的城市中心。

  各位看官如果喜欢这种城市考察文章,有钱的请赏个2块钱,没钱的也请顺手点个“在看”,好让力哥知道,我的劳动有价值哈


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